Une démarche destinée à renforcer la revitalisation du centre-ville
Sous-préfecture et pôle urbain de près de 15 000 habitants, située dans un bassin de vie dynamique, connecté aux réseaux et infrastructures à l'échelle régionale, la ville de Castelsarrasin exerce une fonction de centralité en Tarn-et-Garonne, au cœur de la seconde intercommunalité du département.
La poursuite de la revitalisation de son centre-ville constitue un enjeu majeur pour la commune, tant pour conforter son attractivité et son rôle moteur dans le développement local, que pour améliorer la qualité de vie de ses habitants : c'est la double ambition d'Action Cœur de Ville.
Périmètre d'action
Un périmètre d’intervention précis a été défini : il englobe le centre-ville, correspondant à l’ancienne bastide à l’intérieur des boulevards, ainsi que les entrées de ville et le secteur de la gare.
Il intègre ainsi des sites aujourd'hui inutilisés, appelés friches urbaines, comme celles de l’ancienne piscine et des anciennes écoles Ducau (route de Toulouse), celle de l'ancien abattoir, celle de l'ancien centre technique fluvial (proche de la gare SNCF) ou encore l'ancienne caserne Banel. Mais également des sites identifiés comme pouvant faire l'objet d'un programme de réhabilitation, comme l'ilôt Canebals/chenevriers, la halle occitane et l'ilôt rue Descazeaux qui a fait l'objet d'un péril en 2023.
LES AXES DE TRAVAIL
Comptant déjà 242 villes dites "moyennes" en France, le dispositif constitue un nouveau levier pour l'aménagement de la commune et le renforcement de l'attractivité de son centre-ville, qui s'inscrit pleinement dans la politique volontariste de redynamisation portée depuis plusieurs années par la municipalité.
Le programme Action Cœur de Ville investit 5 grandes thématiques :
Réhabiliter et restructurer l'habitat ;
Favoriser un développement économique et commercial équilibré ;
Développer l'accessibilité et les mobilités décarbonées ;
Aménager durablement l'espace urbain et mettre en valeur le patrimoine architectural et paysager ;
Constituer un socle de services en ville.
Une priorité donnée à l’amélioration de l’habitat et à la requalification des friches urbaines
Parmi les différents axes de travail, la municipalité souhaite franchir une nouvelle étape dans la requalification et l'amélioration de l'habitat en centre-ville, en travaillant sur le parc existant de logements vétustes, parfois dangereux et pas adaptés aux nouveaux besoins de la population, parallèlement à la lutte déjà engagée contre l'habitat insalubre.
La reconquête des friches urbaines présentes en centre-ville est une autre priorité. Les objectifs sont nombreux : accroître l'offre de logements, diversifier l'offre de services, permettre la création d'emplois, tout en gardant une logique de sobriété foncière en adéquation avec l'objectif national de zéro artificialisation nette des sols.
Véritable opportunité, tant en termes d'accompagnement financier que d’ingénierie, Action Cœur de Ville facilite et accélère la réalisation des projets, qu'ils soient portés par la Commune ou par ses partenaires, avec un accès prioritaire aux financements et à des outils juridiques innovants.
LOGEMENT
AMÉLIORATION DE L'HABITAT
L'amélioration de l'habitat est un enjeu majeur du programme.
Se développer avec l'accueil de nouveaux arrivants, valoriser ses atouts patrimoniaux et économiques, tout en s'inscrivant dans la nécessaire transition écologique : tels sont les objectifs visés grâce à l’amélioration de l’habitat en centre-ville. Cet enjeu majeur est l’un des axes d'ACV dont la municipalité fait une priorité.
Le parc de logements privés existants est essentiellement composé de bâtis anciens qui se dégradent. La plupart sont inadaptés aux attentes des ménages, soit parce qu'ils ne sont pas fonctionnels, soit qu'ils sont trop petits, mal isolés ou manquent d'équipements modernes.
Certains sont en très mauvais état, à l'image de l'immeuble situé rue Descazeaux, qui a fait l'objet d'un péril et de travaux d'urgence que la municipalité a dû prendre en charge.
Les études mettent également en évidence le fait que de nombreux logements restent vacants : en 2021, on en recensait plus de 200. Un phénomène qui entretient les difficultés à rendre le cœur historique attractif, et peut avoir des effets sur la vacance commerciale.
L’objectif est donc de recréer une offre de logements qui permette d’attirer de nouveaux habitants en centre-ville, et d'impulser une nouvelle dynamique qui bénéficiera également aux commerces de proximité.
Cela implique de non seulement rénover, mais aussi adapter et, dans certains cas, transformer la configuration des bâtiments, tout en veillant à respecter la qualité architecturale de notre ancienne bastide.
Pour cela, Action Cœur de Ville va permettre à la municipalité de mobiliser l'ingénierie, les moyens juridiques et financiers de ses partenaires, pour accompagner les propriétaires et faciliter les opérations de réhabilitation.
Une étude approfondie du bâti, dite étude d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH-RU), a été lancée au printemps 2024, afin d'identifier précisement les besoins en matière de rénovation des logements et de préfigurer l'accompagnement des propriétaires.
AMÉNAGEMENT
FRICHES URBAINES
ET SITES À REQUALIFIER
Valoriser le foncier existant pour redynamiser le centre-ville et répondre aux objectifs de zéro artificialisation nette des sols.
La municipalité a identifié un certain nombre de sites pouvant faire l'objet de programmes de réhabilitation.
Il peut s'agir de friches, autrement dit de sites inoccupés ou inutilisés, mais également de bâtiments, ilôts ou zones pouvant faire l'objet d'aménagements ou de programmes de réhabilitation.
Une partie des sites identifiés par la municipalité fait déjà l'objet de projets en cours ou à venir, les autres pourront faire l'objet d'études.
On peut citer :
- l'ancienne caserne Banel : fait l'objet d'un appel à projet en cours
- l'ilôt rue Descazeaux : a déjà fait l'objet de travaux de sécurisation dans le cadre d'un péril
- l'ancien centre technique fluvial : fait l'objet d'un projet de construction d'un parking équipé d'ombrières photovoltaïques qui doit démarrer en 2024
- l'ancienne clinique Saint-Sauveur : en cours de rénovation pour la création d'un Pôle Enfance
- la halle Occitane
- le site de l'ancienne piscine d'été et des anciennes écoles Ducau (route de Toulouse)
- l'ancien abattoir.
DISPOSITIFS ET ACTIONS
Des actions ont été engagées et des projets sont en cours. D'autres dispositifs et mesures vont venir compléter la démarche sur les mois et années à venir, notamment à l'adresse des propriétaires.
Recréer une offre de logements qui permette d’attirer de nouveaux habitants en centre-ville et impulser une nouvelle dynamique qui bénéficiera également aux commerces de proximité.
UNE DÉMARCHE DE RENOUVELLEMENT URBAIN
Le diagnostic habitat réalisé dans le cadre du Plan Local d'urbanisme Intercommunal et Habitat (PLUI-H) révèle notamment des problématiques liées à la vacance et à la vétusté du bâti ancien. La Municipalité s'est donc s'engagée dans une démarche de renouvellement urbain, au travers d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat et de renouvellement Urbain (OPAH-RU), dont l'objectif est de rénover et requalifier le bâti ancien afin de :
- réinvestir les parcelles et logements vacants pour favoriser la production de logements locatifs et diversifier l'offre de logements sur la commune, particulièrement en coeur de ville,
- proposer une offre diversifiée et abordable,
- adapter les logements au viellissements et au handicap,
- favoriser un urbanisme de qualité architecturale mais aussi environnementale,
- améliorer les conditions de vie des propriétaires et des locataires.
Pour cela, la commune a lancé, au printemps 2024, une étude pré-opérationnelle complémentaire, visant à disposer d'éléments d'analyse et de cadrage précis. L'objectif est de définir une stratégie opérationnelle en matière d'habitat et de doter la collectivité d'un plan d'actions en matière de reconquête du bâti du coeur de ville, visant la sobriété foncière et l'amélioration de l'attractivité du centre-ville.
Dans ce cadre, le programme Action Cœur de Ville permet de mobiliser l'ingénierie et les cofinancements de ses partenaires, à savoir l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), l'Etablissement Public Foncier d'Occitanie (EPFO) et la Banque des Territoires.
Une OPAH-RU va être mise en place sur une durée de 5 ans, dont l'objectif principal est de favoriser la réhabilitation des logements, notamment par la mobilisation de subventions sous conditions, à destination des propriétaires bailleurs, des propriétaires occupants et des syndicats de copropriété.
L'instauration d'un permis de louer pour lutter contre l'habitat indigne
LE PERMIS DE LOUER
La municipalité accroît la lutte contre l’habitat indigne et insalubre, en renforçant ses moyens d’action préventive auprès des propriétaires.
Objectif : pouvoir exercer un contrôle des logements privés en amont de leur mise en location, en lien avec la Communauté de communes qui a délégué cette compétence à la commune.
En effet, le diagnostic réalisé par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) a mis en exergue des besoins d’amélioration du parc privé, et la nécessité d'agir à l’encontre des propriétaires proposant à la location des logements indignes et des "marchands de sommeil".
Pilote du dispositif, le Centre Communal d'Action Sociale a travaillé à la mise en oeuvre d'un "permis de louer" qui entre en application le 1er janvier 2025 :
- pour le coeur de ville, il s'agit d'une autorisation préalable à la mise en location (A.P.M.L.), qui conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable, valable deux ans, et qui peut être refusée au propriétaire si son logement porte atteinte à la sécurité ou la salubrité publique ;
- sur le reste du territoire communal, la Déclaration de Mise en Location (D.M.L.), outil préventif et pédagogique, oblige les propriétaires à déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location.
La réhabilitation des friches urbaines
LE PROJET BANEL
Requalification du site de l'ancienne caserne, route de Moissac
Fleuron de l’histoire de la présence militaire depuis près de 150 ans à Castelsarrasin, la caserne Banel est un site emblématique d'envergure, situé en entrée de ville, qui s'inscrit dans la démarche de requalification des friches urbaines et de valorisation du patrimoine engagée.
La Commune a publié en octobre 2023, un appel à projets visant à sélectionner un repreneur en capacité de requalifier le site, avec un projet correspondant aux attentes et aux besoins de la ville. Il s’agit de vendre le site au futur maître d’ouvrage, qui mettra en œuvre le projet de réhabilitation de cet espace, conformément au cahier des charges validé avec la municipalité.
Les objectifs sont nombreux : accroître l'offre de logements, diversifier l'offre de services et créer des emplois.
Tout ceci dans une logique de sobriété foncière, en adéquation avec l'objectif national de zéro artificialisation nette des sols.
Les candidats avaient jusqu'au 15 avril 2024 pour se manifester, avec un démarrage du projet souhaité la même année.
Appel à projets : Cession de la Caserne Banel à Castelsarrasin
Règlement de consultation : > TELECHARGER
CONTACT
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Benjamin TOURRIER-BOURGOIN - Chargé de mission ACV
Tél : 05.82.94.10.69 - Mail : b.tourrier-bourgoin@ville-castelsarrasin.fr